Wissen Sie, mit wem Sie Geschäfte machen? Sie müssen Ihre Kunden kennen, denn genau das verlangt das Geldwäschegesetz (GwG). Das Gesetz soll dabei helfen, kriminelle Strukturen und Terrorismus zu bekämpfen. Das Geldwäschegesetz umfasst nicht nur die Verpflichtung hinsichtlich der Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung, sondern auch die Umsetzung entsprechend durchzuführender Maßnahmen. Unter Geldwäsche wird im Allgemeinen die systematische Tarnung und geschickte Verschleierung von Vermögenswerten durch finanzielle Transaktionen verstanden. Weil vor allem Immobiliengeschäfte für Geldwäsche missbraucht werden können, unterliegen somit Immobilienmakler diesem Gesetz und müssen gewissen Verpflichtungen nachkommen. Was genau das für Sie als Immobilienexperte bedeutet, haben wir für Sie im Folgenden zusammengefasst.

Verpflichtungen für Immobilienmakler

Bereits seit dem 30.11.1993 besteht das Geldwäschegesetz – ein Gesetz zum Aufspüren und zur Prävention von Gewinnen aus schweren Straftaten. “Aber ich habe doch gar nichts mit Geldwäsche zu tun.” sind die erschrockenen Aussagen Vieler. Doch auch wenn die Bundesregierung Immobilienmaklern keine aktive Teilnahme an kriminellen Machenschaften unterstellt, betrachtet sie allein die Möglichkeit als Gefährdung. Das bedeutet für Immobilienmakler, gewissen Verpflichtungen nachzukommen. Die folgen Verpflichtungen nach dem GwG bestehen für Immobilienmakler:

• Immobilienmakler sind Verpflichtete gem. § 2 Abs. 1 Nr. 10 GwG und müssen spezielle Pflichten erfüllen.
• Es besteht eine Identifizierungs- und Überprüfungspflicht für Kunden.
• Bei natürlichen Personen werden folgende Identitätsdaten erfasst: Firma, Name, Rechtsform, Registernummer (wenn vorhanden), Anschrift des Sitzes, Namen der Mitglieder des Vertretungsorgans oder gesetzlicher Vertreter; ggf. ist die Feststellung des wirtschaftlichen Berechtigten erforderlich.
• Die Feststellung des wirtschaftlich Berechtigten (mehr als 25 % Firmen-/ Kapitalanteil) hat bei der Vermittlung von Gewerbeimmobilien und dem Umgang mit juristischen Personen als Kunden eine besondere Bedeutung. Es wird darauf geachtet, dass die erhöhten gesetzlichen Anforderungen in der praktischen Arbeit tatsächlich dokumentiert werden.
• Die Überprüfung der Identität erfolgt bei natürlichen Personen durch Einsicht in die Ausweispapiere und einer Ausweiskopie, die zu den Akten genommen wird. Auf der Kopie ist handschriftlich ein Vermerk aufzunehmen, dass diese mit dem Original übereinstimmt.
• Bei Firmen bzw. juristischen Personen ist ein Handelsregisterauszug und eventuell eine Gesellschafterliste notwendig, eine Kopie ist davon zu fertigen und zu den Akten zu legen. Unterlagen zur Identifizierung und Überprüfung der Identität müssen 5 Jahre aufbewahrt werden.

Wann sollten Sie die Identitätsprüfung vornehmen?

Prinzipiell müssen Sie als Immobilienmakler Ihre Kunden beim ersten persönlichen Zusammentreffen identifizieren. Veräußern Sie eine Immobilie, die von dem Eigentümer eigens bewohnt wird, sollten Sie bereits vor der Nennung der Objektadresse sowie dem Besichtigungstermin die Identität der Interessenten überprüfen. Denn zu diesem Zeitpunkt erfährt der Interessent bereits bei Übermittlung der Anschrift automatisch die Daten des Eigentümers. Vermarkten Sie jedoch eine nicht durch den Eigentümer bewohnte Immobilie, ist es ausreichend, wenn Sie die Identität des Interessenten beim ersten persönlichen Zusammentreffen prüfen. Denn obwohl der Interessent die Objektadresse erfahren hat, ist dieser nicht automatisch über die Eigentümerdaten informiert. Spätestens sobald Sie einen Vertrag geschlossen oder Sie als Immobilienmakler einen Alleinauftrag erhalten haben, muss die Identitätsfeststellung stattfinden. Kunden sind dazu verpflichtet, Sie darin zu unterstützen, die Pflichten, die Ihnen das Geldwäschegesetz auferlegt, auch umsetzen zu können. Das heißt, Ihr Kunde muss Ihnen

• Namen
• Geburtsort
• Geburtsdatum
• Staatsangehörigkeit
• Anschrift übermitteln
• seinen Personalausweis oder einen vergleichbaren gültigen amtlichen Lichtbildausweis vorlegen und
• angeben, ob er das Geschäft für sich selbst oder für einen wirtschaftlichen Berechtigten abschließen möchte.

Sicher kommt in diesem Zusammenhang bei Ihnen die Frage auf, ob das nicht gegen den Datenschutz verstößt – nein, tut es nicht. Das Geldwäschegesetz fordert explizit die Erhebung, Verifizierung und Dokumentation der Daten. Aber Vorsicht: Natürlich muss der Umgang mit den Daten trotzdem den datenschutzrechtlichen Bestimmungen nachkommen. Sollte ein Interessent sein Mitwirken in den vom Geldwäschegesetz geforderten Fällen verneinen, dürfen Sie das vorgesehene Geschäft mit ihm nicht abschließen. Sollten Sie bei der Identifizierung des Kunden einen Verdacht auf Geldwäsche hegen, müssen Sie diesen umgehend den Behörden, um genau zu sein beim Landes- und Bundeskriminalamt, melden. Bei Nichtbeachten drohen erhebliche Bußgelder. Ein Verdacht liegt beispielsweise vor, wenn Interessenten Teile des Kaufpreises bzw. der Provision als Vorschuss in bar zahlen möchten. Oder wenn Ihnen ein überhöhter Preis oder auch der Kapitalnachweis einer Bank aus einem sogenannten „Steuerparadies“ vorliegt. Ebenfalls hellhörig sollten Sie werden, wenn mögliche Verschleierungsversuche der Kundenidentität vorliegen oder Sie die Annahme haben, trotz nicht vorhandenem festen Wohnsitz in Deutschland, eine Immobilie vor Ort erwerben möchte. In diesen Fällen muss bei der zuständigen Stelle eine Verdachtsanzeige oder Verdachtsmeldung abgeben werden. In den ersten 48 Stunden nach dieser dürfen Sie die Geschäftsanbahnung nicht weiterführen. Wenn sich die Staatsanwaltschaft binnen dieser 48 Stunden nicht mit Ihnen in Verbindung gesetzt hat, können Sie die Geschäfte fortsetzen.

Bei Nichtbeachtung drohen hohe Bußgelder

Ganz gleich wie hoch der Geldbetrag ist – Sie müssen in jedem Fall Ihrer Verpflichtung zur Meldung eines Verstoßes gegen das Geldwäschegesetz nachkommen. Gehen Sie dem nicht nach, begehen Sie eine Ordnungswidrigkeit, die mit Beträgen von bis zu 100.000 Euro geahndet wird. Diese Verstöße können auch das Strafrecht betreffen. Das ist der Fall, wenn Immobilienmakler den Geldwäschern in irgendeiner Weise behilflich sind oder die Möglichkeit in Erwägung ziehen, das Geld zu waschen oder den Umstand billigend in Kauf zu nehmen. Bedenken Sie, dass Sie die Geldwäschegesetz betreffende Dokumente mindestens fünf Jahre lang aufbewahren müssen. Darunter fallen auch Belege für entsprechende Mitarbeiterschulungen sowie Kopien der Identitätsfeststellungen Ihrer Kundschaft. Um späterem Ärger vorzubeugen, sollten Sie also den Pflichten, die sich aus dem Geldwäschegesetz ergeben, sorgfältig Folge leisten.